به گزارش قدس خراسان، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ساماندهی، در حال حاضر تنها راهکاری است که در زمینه اصلاح ساخت و سازهای ناایمن، مسئولان به آن پناه می‌برند؛ اما به راستی با اعمال این قانون فقط جلو زمین‌خواری و تملک مال غیر گرفته می‌شود یا می‌تواند اثر قابل توجهی در خصوص جلوگیری از ساخت و ساز ناایمن قولنامه‌ای و حتی پشت‌بام‌فروشی داشته باشد؟
به تازگی رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر مشهد در نشستی به وجود ۱۶۶هزار پلاک قولنامه‌ای در مشهد اشاره کرد که تعداد زیادی از آن‌ها غیرمجاز و ناایمن هستند و شهروندان به دلیل قیمت کمتر، به چنین ساختمان‌هایی تمایل نشان داده‌اند، در حالی که جان و مالشان در خطر است. با رونق گرفتن پدیده خانه‌های هوایی و نبود آمار دقیق از آن‌ها و نیز توجه به پلاک‌گذاری نشدن برخی خانه‌های قولنامه‌ای، تعداد پلاک‌ها و البته واحدهای مسکونی خطرناک در مشهد عددی بیش از ۱۶۶هزار خانه می‌شود. برخی از این خانه‌ها در کوچه‌های تنگ و باریکی قرار دارند که در صورت بروز حادثه، امکان حضور دستگاه‌های امدادرسان در محل وجود ندارد. بنابراین پیگیری اصلاح و قانونمند شدن این ساخت و سازها و املاک بسیار حائز اهمیت است.
براساس قانون جدید ثبت با عنوان «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ الزامی شده است، دستگاه‌های مختلف خدمات‌رسان مانند برق، گاز و آب نباید به این پلاک‌ها خدمات ارائه دهند تا با این اهرم بتوان در مسیر ساخت‌وساز اصولی و ضابطه‌مند در شهرها قدمی برداشت.
جلوگیری از جعل و کلاهبرداری؛ نخستین تأثیر قانون الزام به ثبت رسمی اموال
مدیر کل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی در گفت‌وگو با قدس خراسان گفت: مسئولیت و وظیفه سازمانی اداره ثبت اسناد این است که فرایندهای ثبتی را الکترونیکی کند و یکی از مهم‌ترین اهداف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز از بین بردن فرایندهای فیزیکی است تا از این طریق بتواند از جرایمی مثل جعل، انتقال مال غیر و کلاهبرداری جلوگیری کند.
سید مرتضی مولوی‌پور ادامه داد: بر این اساس سامانه‌ای با عنوان «ساماندهی اسناد غیر رسمی» آماده راه‌اندازی شد که برای تکمیل روند آن، باید سازمان‌های دیگر همچون اداره دارایی، بنیاد مسکن و... نیز به این سامانه متصل شوند تا بانک اطلاعاتی کامل‌تری تشکیل شود و مورد بهره‌برداری قرار بگیرد.
سامانه «ساماندهی اسناد غیر رسمی» در اختیار همه مردم قرار می‌گیرد
وی با بیان اینکه این سامانه با سامانه کاتب فرق دارد، افزود: سامانه کاتب مربوط به اسنادی است که پس از ۳ تیر ۱۴۰۳ سند تک‌برگی‌شان صادر می‌شود. در حال حاضر مشاوران املاک به این سامانه متصل بوده و از این طریق برای مبایعه‌نامه، پیش‌نویسی تهیه کرده و برای دفترخانه‌ها ارسال می‌کنند و دفترخانه یک مبایعه‌نامه رسمی قابل استعلام برای ملک و مالک صادر می‌کند.
مدیر کل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی بیان کرد: املاکی که اسنادش مربوط به پیش از ۳ تیر است، باید در همان سامانه ساماندهی که پیش‌تر گفته شد و همانند سامانه کاتب در اختیار همه مردم خواهد بود، تمام نقل و انتقالات خود را بارگذاری کنند. به عنوان مثال اگر فردی پنج قولنامه دارد، اطلاعات پلاک ثبتی و نقطه یوتی‌ام یا همان مختصات دقیق ملک خود را وارد کرده و پس از آن دو سال فرصت دارد این ملک مورد ادعا را از طریق دادگاه یا انتقال توسط فروشنده تعیین تکلیف کند.
اگر اموال غیرمنقول در سامانه ثبت نشود، نمی‌توان ادعای مالکیت کرد
مولوی‌پور در پاسخ به پرسشی مبنی بر چگونگی الزام‌آوری قانون ثبت اسناد خاطرنشان کرد: در مواد یک و ۱۰ این قانون قید شده اگر کسی در این مهلت دو سال از زمان اجرایی شدن سامانه ساماندهی، ورود اطلاعات نکرده و ادعای خود را تعیین تکلیف نکند، دعاوی‌اش در مراجع قضایی قابل استماع نیست به عبارتی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و اثبات عقد بیع از این فرد پذیرفته نمی‌شود و نمی‌تواند ادعای مالکیت داشته باشد و باید به ید قبلی خود مراجعه کند و نمی‌تواند از قانون‌گذار اثبات عقد بیع و الزام به تنظیم را دریافت کند تا بر اساس آن ملک خود را بفروشد.
قولنامه‌ها از درجه اعتبار ساقط می‌شوند
رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر مشهد نیز در گفت‌وگو با قدس خراسان ضمن اشاره به این قانون گفت: پس از مدت تعیین شده، قولنامه‌ها از درجه اعتبار ساقط است و هیچ مرجعی فرد صاحب قولنامه را به عنوان مالک نمی‌شناسد.
حمید ضمیری درباره روند کار برای املاکی که دارای ساخت‌وساز غیرمجاز در این زمینه هستند، ادامه داد: هر مالکی که برای دریافت سند اقدام کند، باید پرونده‌اش به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع شود. اگر این کمیسیون رأی جریمه داد، سند داده می‌شود حتی اگر در همان مقطع جریمه پرداخت نشود، می‌توانند در مرحله بعد واگذاری، جریمه را پرداخت کنند؛ ولی اگر کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی قلع بدهد، دیگر اداره ثبت هم اجازه صدور سند برای آن ملک را ندارد و در حقیقت هیچ دستگاه اداری و اجرایی به مالک قولنامه‌ای پاسخگو نخواهد بود.
دوگانه ثبت و شهرداری
یک متخصص شهرسازی نیز با اشاره به تأثیر قوانین در کاهش تخلفات گفت: هر جا که مباحث قانونی مطرح شود، در کاهش جرایم نقش مؤثری دارد. البته در موضوع اسناد، مردم به دلیل مغایرت‌ها با مشکلات مختلفی مواجه هستند؛ از جمله اینکه اداره ثبت برای تعیین مالکیت و سنددار کردن اراضی، مردم را ملزم به دیوارکشی و حتی نصب انشعاب می‌کند و در مقابل، شهرداری به موجب ماده ۱۰۰، اجازه چنین کاری را نمی‌دهد و می‌گوید هر ساخت و سازی نیاز به پروانه دارد و رفع این ابهام و معضل بزرگ مردم، نیازمند هماهنگی میان اداره ثبت و شهرداری است.
جلیل یاوری، درباره سنددار شدن اراضی قولنامه‌ای افزود: این اتفاق ممکن است در برخی موارد مؤثر باشد؛ اما مشکلات دیگری را هم ایجاد می‌کند و می‌توان گفت تنها فروش قولنامه‌ای به فروش وکالتی تبدیل می‌شود و تأثیر کمی در زمینه دریافت پایانکار و ممانعت از فروش هوایی ساختمان‌ها دارد و کماکان این مشکل ادامه خواهد داشت.
قانون الزام به ثبت رسمی، در کاهش برخی تخلفات مؤثر است
وی ادامه داد: بنابراین باید در موضوع ساخت و ساز اصولی، فرایند و نظارت دقیقی پیاده‌سازی شود که بر اساس آن در هر ساخت و سازی ضمن دریافت پروانه، پیگیری استحکام بنا و رعایت اصول فنی و مقررات ملی ساختمان نیز تحت نظارت مهندسان ذی‌صلاح انجام و منجر به دریافت پایانکار شود و پس از آن سند قابل واگذاری باشد حتی وکالتی.
به گفته یاوری سنددار کردن اراضی قولنامه‌ای فقط در راستای موضوعات قانونی کمک‌کننده است و در زمینه سقف اضافه یا فروش هوایی ساختمان‌ها نمی‌تواند تأثیر چندانی داشته باشد. باید به رفع نیاز مردم در زمینه مسکن با توجه به گرانی مصالح، وضعیت اقتصادی، مالی و موضوعات خاص اجتماعی آن‌ها توجه کرد و این موضوع از طریق اصلاح طرح‌های تفصیلی پوشش داده می‌شود.
جای خالی طرح تفصیلی
به نظر می‌رسد تا زمانی که چاره‌ای برای اصلاح و اجرای طرح‌های تفصیلی شهر مشهد اندیشیده نشود، قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول تنها بتواند بخشی از تخلفات و مشکلات اسناد در زمینه جعل و فروش مال غیر را پوشش دهد و تأثیر بسزایی در رفع معضل ساخت و ساز پرخطر، سقف‌های اضافه و هوایی فروشی نداشته باشد؛ چرا که بر اساس ماده ۱۰۰ بسیاری از این املاک از طریق پرداخت جریمه سنددار می‌شوند. در نتیجه مسئله نظارت و کارشناسی‌های دقیق در ماده ۱۰۰، جایگاه ویژه‌ای پیدا می‌کند. از طرفی توجه به نیاز مردم و ساخت مسکن ارزان‌قیمت نیز موضوعی است که همزمان باید برای آن فکری کرد تا مردم مجبور نباشند به دلیل مشکلات مالی و دریافت مسکن ارزان‌تر، جان و مال خود را در راه بنایی ناایمن و غیراصولی قرار دهند و شهرداری هم براساس کمیسیون ماده ۱۰۰ به دنبال قلع چنین ساختمان‌هایی باشد.
براساس قانون جدید ثبت با عنوان «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ الزامی شده است، دستگاه‌های مختلف خدمات‌رسان مانند برق، گاز و آب نباید به این پلاک‌ها خدمات ارائه دهند تا با این اهرم بتوان در مسیر ساخت‌وساز اصولی و ضابطه‌مند در شهرها قدمی برداشت.
جلوگیری از جعل و کلاهبرداری؛ نخستین تأثیر قانون الزام به ثبت رسمی اموال
مدیر کل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی در گفت‌وگو با قدس خراسان گفت: مسئولیت و وظیفه سازمانی اداره ثبت اسناد این است که فرایندهای ثبتی را الکترونیکی کند و یکی از مهم‌ترین اهداف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز از بین بردن فرایندهای فیزیکی است تا از این طریق بتواند از جرایمی مثل جعل، انتقال مال غیر و کلاهبرداری جلوگیری کند.
سید مرتضی مولوی‌پور ادامه داد: بر این اساس سامانه‌ای با عنوان «ساماندهی اسناد غیر رسمی» آماده راه‌اندازی شد که برای تکمیل روند آن، باید سازمان‌های دیگر همچون اداره دارایی، بنیاد مسکن و... نیز به این سامانه متصل شوند تا بانک اطلاعاتی کامل‌تری تشکیل شود و مورد بهره‌برداری قرار بگیرد.
سامانه «ساماندهی اسناد غیر رسمی» در اختیار همه مردم قرار می‌گیرد
وی با بیان اینکه این سامانه با سامانه کاتب فرق دارد، افزود: سامانه کاتب مربوط به اسنادی است که پس از ۳ تیر ۱۴۰۳ سند تک‌برگی‌شان صادر می‌شود. در حال حاضر مشاوران املاک به این سامانه متصل بوده و از این طریق برای مبایعه‌نامه، پیش‌نویسی تهیه کرده و برای دفترخانه‌ها ارسال می‌کنند و دفترخانه یک مبایعه‌نامه رسمی قابل استعلام برای ملک و مالک صادر می‌کند.
مدیر کل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی بیان کرد: املاکی که اسنادش مربوط به پیش از ۳ تیر است، باید در همان سامانه ساماندهی که پیش‌تر گفته شد و همانند سامانه کاتب در اختیار همه مردم خواهد بود، تمام نقل و انتقالات خود را بارگذاری کنند. به عنوان مثال اگر فردی پنج قولنامه دارد، اطلاعات پلاک ثبتی و نقطه یوتی‌ام یا همان مختصات دقیق ملک خود را وارد کرده و پس از آن دو سال فرصت دارد این ملک مورد ادعا را از طریق دادگاه یا انتقال توسط فروشنده تعیین تکلیف کند.
اگر اموال غیرمنقول در سامانه ثبت نشود، نمی‌توان ادعای مالکیت کرد
مولوی‌پور در پاسخ به پرسشی مبنی بر چگونگی الزام‌آوری قانون ثبت اسناد خاطرنشان کرد: در مواد یک و ۱۰ این قانون قید شده اگر کسی در این مهلت دو سال از زمان اجرایی شدن سامانه ساماندهی، ورود اطلاعات نکرده و ادعای خود را تعیین تکلیف نکند، دعاوی‌اش در مراجع قضایی قابل استماع نیست به عبارتی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و اثبات عقد بیع از این فرد پذیرفته نمی‌شود و نمی‌تواند ادعای مالکیت داشته باشد و باید به ید قبلی خود مراجعه کند و نمی‌تواند از قانون‌گذار اثبات عقد بیع و الزام به تنظیم را دریافت کند تا بر اساس آن ملک خود را بفروشد.
قولنامه‌ها از درجه اعتبار ساقط می‌شوند
رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر مشهد نیز در گفت‌وگو با قدس خراسان ضمن اشاره به این قانون گفت: پس از مدت تعیین شده، قولنامه‌ها از درجه اعتبار ساقط است و هیچ مرجعی فرد صاحب قولنامه را به عنوان مالک نمی‌شناسد.
حمید ضمیری درباره روند کار برای املاکی که دارای ساخت‌وساز غیرمجاز در این زمینه هستند، ادامه داد: هر مالکی که برای دریافت سند اقدام کند، باید پرونده‌اش به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع شود. اگر این کمیسیون رأی جریمه داد، سند داده می‌شود حتی اگر در همان مقطع جریمه پرداخت نشود، می‌توانند در مرحله بعد واگذاری، جریمه را پرداخت کنند؛ ولی اگر کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی قلع بدهد، دیگر اداره ثبت هم اجازه صدور سند برای آن ملک را ندارد و در حقیقت هیچ دستگاه اداری و اجرایی به مالک قولنامه‌ای پاسخگو نخواهد بود.
دوگانه ثبت و شهرداری
یک متخصص شهرسازی نیز با اشاره به تأثیر قوانین در کاهش تخلفات گفت: هر جا که مباحث قانونی مطرح شود، در کاهش جرایم نقش مؤثری دارد. البته در موضوع اسناد، مردم به دلیل مغایرت‌ها با مشکلات مختلفی مواجه هستند؛ از جمله اینکه اداره ثبت برای تعیین مالکیت و سنددار کردن اراضی، مردم را ملزم به دیوارکشی و حتی نصب انشعاب می‌کند و در مقابل، شهرداری به موجب ماده ۱۰۰، اجازه چنین کاری را نمی‌دهد و می‌گوید هر ساخت و سازی نیاز به پروانه دارد و رفع این ابهام و معضل بزرگ مردم، نیازمند هماهنگی میان اداره ثبت و شهرداری است.
جلیل یاوری، درباره سنددار شدن اراضی قولنامه‌ای افزود: این اتفاق ممکن است در برخی موارد مؤثر باشد؛ اما مشکلات دیگری را هم ایجاد می‌کند و می‌توان گفت تنها فروش قولنامه‌ای به فروش وکالتی تبدیل می‌شود و تأثیر کمی در زمینه دریافت پایانکار و ممانعت از فروش هوایی ساختمان‌ها دارد و کماکان این مشکل ادامه خواهد داشت.
قانون الزام به ثبت رسمی، در کاهش برخی تخلفات مؤثر است
وی ادامه داد: بنابراین باید در موضوع ساخت و ساز اصولی، فرایند و نظارت دقیقی پیاده‌سازی شود که بر اساس آن در هر ساخت و سازی ضمن دریافت پروانه، پیگیری استحکام بنا و رعایت اصول فنی و مقررات ملی ساختمان نیز تحت نظارت مهندسان ذی‌صلاح انجام و منجر به دریافت پایانکار شود و پس از آن سند قابل واگذاری باشد حتی وکالتی.
به گفته یاوری سنددار کردن اراضی قولنامه‌ای فقط در راستای موضوعات قانونی کمک‌کننده است و در زمینه سقف اضافه یا فروش هوایی ساختمان‌ها نمی‌تواند تأثیر چندانی داشته باشد. باید به رفع نیاز مردم در زمینه مسکن با توجه به گرانی مصالح، وضعیت اقتصادی، مالی و موضوعات خاص اجتماعی آن‌ها توجه کرد و این موضوع از طریق اصلاح طرح‌های تفصیلی پوشش داده می‌شود.
جای خالی طرح تفصیلی
به نظر می‌رسد تا زمانی که چاره‌ای برای اصلاح و اجرای طرح‌های تفصیلی شهر مشهد اندیشیده نشود، قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول تنها بتواند بخشی از تخلفات و مشکلات اسناد در زمینه جعل و فروش مال غیر را پوشش دهد و تأثیر بسزایی در رفع معضل ساخت و ساز پرخطر، سقف‌های اضافه و هوایی فروشی نداشته باشد؛ چرا که بر اساس ماده ۱۰۰ بسیاری از این املاک از طریق پرداخت جریمه سنددار می‌شوند. در نتیجه مسئله نظارت و کارشناسی‌های دقیق در ماده ۱۰۰، جایگاه ویژه‌ای پیدا می‌کند. از طرفی توجه به نیاز مردم و ساخت مسکن ارزان‌قیمت نیز موضوعی است که همزمان باید برای آن فکری کرد تا مردم مجبور نباشند به دلیل مشکلات مالی و دریافت مسکن ارزان‌تر، جان و مال خود را در راه بنایی ناایمن و غیراصولی قرار دهند و شهرداری هم براساس کمیسیون ماده ۱۰۰ به دنبال قلع چنین ساختمان‌هایی باشد.
نظر شما